Diritto condominiale

Diritto condominiale: per la gestione di controversie tra condomini rivolgiti al nostro Studio Legale

Lo Studio Legale Ferrati ha maturato una competenza specifica in materia di diritto condominiale, con particolare attenzione alle questioni di natura contenziosa. Tra queste rientrano le liti fra condomini, le liti attive e passive del condominio, le impugnazioni delle delibere di assemblea condominiale, l’approvazione e revisione di tabelle millesimali, la controversia in materia di diritto di accesso agli atti, l’opposizione al decreto ingiuntivo da parte del condomino moroso e la gestione dei rapporti con i fornitori.

Tali controversie di condominio, insieme a quelle elencate negli articoli 1117 - 1139 CC. nonché quelle previste nelle disposizioni di attuazione del D.L. n. 69/2013 (c.d. Decreto del Fare), rientrano tra le attività soggette a obbligo di mediazione.

Liti tra condomini: cause frequenti e mediazione legale

Le liti tra condomini rappresentano una percentuale molto significativa delle cause civili pendenti nei tribunali italiani. Sebbene spesso siano legate a motivazioni futili, talvolta le controversie condominiali sono sfociate nella turbativa dell'ordine pubblico giungendo nei casi più gravi a causare lesioni e reati contro le persone.

Tra le più comuni cause di disputa condominiale troviamo:

i comportamenti individuali con ricadute sulla qualità della vita degli altri condomini (come, a titolo di esempio, la produzione di odori o rumori che raggiungono le aree comuni o le altre unità abitative; lo scuotimento di tovaglie, il lancio di mozziconi o altri rifiuti dai balconi, l'annaffiatura delle piante, etc.),
l'utilizzo delle aree comuni del condominio (pulizie; collocazione di oggetti o veicoli privati; conduzione di animali domestici; gioco dei bambini in cortile, etc.),
il decoro esterno del condominio (collocazione di condizionatori; bucato steso; tende da sole, serramenti etc,).

A partire dal 2013, anche per sgravare i tribunali da una parte delle cause pendenti, la legge ha introdotto l’istituto della conciliazione, ovvero un tentativo di accordo tra le parti che viene condotto attraverso la mediazione degli organi presenti in ogni tribunale e/o della Corte d’Appello in presenza di un avvocato.

Liti fra condomini: liti attive e passive del condominio

Le controversie condominiali possono minare radicalmente le condizioni che determinano una pacifica convivenza con i vicini di casa e/o con l’amministratore di condominio. In particolare, in materia di controversie condominiali, a seconda della posizione del condominio, la giurisprudenza distingue:

Liti attive, quando il condominio promuove un’azione legale contro terzi;
Liti passive, quando il condominio si difende dalle pretese di terzi.

I terzi contraddittori possono essere esterni o condomini.

Che riguardino odori molesti o rumori fastidiosi, problematiche attinenti alle vertenze condominiali o alla gestione delle parti comuni dello stabile (scale, pianerottoli, parcheggio e cortile), le liti fra condomini hanno la capacità di aggravare notevolmente la qualità della vita negli spazi domestici. Ecco perché è fondamentale effettuarne un’accorta gestione, anche avvalendosi di tutti gli strumenti messi a disposizione dalla normativa, con il supporto di un professionista del contenzioso condominiale.

In seguito all’entrata in vigore del Decreto Legge n. 69/2013 (Decreto del Fare), diviene obbligatorio il ricorso alla mediazione per il tentativo preliminare di risoluzione delle liti condominiali. La ratio del provvedimento risiede nello snellimento della risoluzione delle controversie , otre che nell’alleggerimento del carico gravante sull’attività dei tribunali.

Mediazione legale per la risoluzione delle controversie condominiali

La mediazione è da intendersi come il procedimento stragiudiziale finalizzato al raggiungimento di un accordo bonario tra le parti, ovvero la conciliazione. La mediazione può (e in alcuni casi deve) essere richiesta per la risoluzione delle controversie che derivino direttamente o indirettamente da violazione o errata applicazione delle disposizioni in materia di condominio presenti nel codice civile.

In particolare, la mediazione è obbligatoria per le liti condominiali riguardanti aspetti che derivano da:

mancato rispetto o erronea applicazione delle norme del Codice Civile in materia di condominio;
esplicita violazione del regolamento condominiale.

In tutti gli altri casi, la mediazione è invece facoltativa ma sempre consigliabile per trovare un’intesa fra condomini in sede stragiudiziale, ovvero senza coinvolgimento del tribunale. Fanno eccezione le controversie in cui il condominio si contrapponga a un soggetto terzo, dove invece non si può fare ricorso alla mediazione.

Per controversie condominiali di diversa tipologia, spesso è necessario rivolgersi ad uno Studio Legale esperto in materia di Diritto condominiale,puoi rivolgerti allo Studio Legale Ferrati.

Impugnazione delibere condominiali

Le delibere condominiali inosservanti delle regole previste dalla legge o dal regolamento di condominio possono essere contestate tramite impugnazione delle delibere stesse. L’impugnazione delle irregolarità rilevate può essere proposta con ricorso o con citazione.

In particolare, distinguiamo:

delibere nulle cioè prive degli elementi essenziali previsti per legge, ovvero con oggetto impossibile, invalido, illecito o esulante dalla competenza dell'assemblea, oppure con effetto sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
delibere annullabili, ovvero con vizi relativi alla forma o alla regolare costituzione dell’assemblea (ad es., adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, etc., ex Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).

L’impugnazione di una delibera nulla può avvenire in qualsiasi momento, mentre per l’impugnazione di una delibera annullabile occorre attenersi a quanto prescritto dall'articolo 1137 CC.

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